【以案说法】房屋买卖合同中的法律风险及应对措施
一、案情简介
2021年6月7日，张某1与孟某、张某2就上海市青浦区崧文路338弄新城盛景D区xx号xxx室房屋（以下简称“系争房屋”）签订买卖居间协议，约定房屋成交价为211万元，定金15万元，第一期房款66万元，剩余房款等过户后支付。张某1依约支付了定金及首期款，因房屋被法院查封，无法过户，直至2023年7月初仅剩某某银行的查封，张某1依约支付了12万涤除某某银行的查封，待过户障碍消除后，张某1要求孟某、张某2网签合同，孟某、张某2不同意网签，并在系争房屋上设置抵押，导致无法办理过户手续，张某1起诉要求判如所请。本案历经一审、二审。
二、诉讼请求
1.判令解除张某1与孟某、张某2于2021年6月7日就上海市青浦区崧文路338弄新城盛景D区xx号xxx室房屋签订的买卖居间协议；
2.判令孟某、张某2双倍返还定金人民币（以下币种均同）30万元（其中定金15万元、另15万元为合同第四条约定的违约金）；
3.判令孟某、张某2返还购房款51万元；
4.判令孟某、张某2赔偿装修款15万元。
三、争议焦点
1.房屋买卖居间合同是否有效？
2.剩余房款应当于何时支付？
3.孟某与张某2是否构成违约？是否应当承担违约责任？
4.是否应当支付装修损失？
四、法院查明
系争房屋的权利人为孟某，用途为居住，建筑面积55.81平方米。2021年6月7日，孟某（甲方，下同）与张某1（乙方，下同）签订买卖居间协议（以下简称“买卖协议”），约定甲方将系争房屋出卖给乙方，建筑面积实测55.81平方米，室内装修为简装，已设定抵押，抵押权人4家、预计剩余抵押金额143万元。定金15万元，成交房价款211万元，本次交易所产生的税、费由甲乙双方各自承担。第一期房款66万元（代偿还某某银行、某某公司3本金及利息等费用，按实结算），剩余房款等过户后支付。甲方于2021年6月14日前将房屋交付乙方。合同第三条手写补充协议：违约方支付守约方违约金，按房价的20%计算。第四条约定，若甲方未按本协议约定，且未征得乙方谅解，造成违约的，甲方应双倍返还已经收取的定金，并且向丙方支付成交价款的3%佣金。甲乙丙三方签订解约协议后，该协议自动作废。若乙方未按本协议约定，且未征得甲方谅解，造成违约的，乙方已经支付的定金作为违约金，乙方无权向甲方索取该定金，并且向丙方支付成交房价款的3%佣金，甲乙丙三方签订解约协议后，该协议自动作废。合同尾部除甲乙双方签名外，还有张某2作为“甲方妻子”签字。
当日，双方另就上海市青浦区崧文路338弄新城盛景D区xx号xxx室房屋（以下简称“104室”）签订买卖居间协议，约定建筑面积71.13平方米，104室已设定抵押，抵押权人2家、预计剩余抵押金额182万元。定金25万元，成交房价款269万元，第一期房款144万元（代偿还某某银行、某某公司3本金及利息等费用、律师费，按实结算），剩余房款等过户完成后支付。甲方于2021年6月14日前将房屋交付乙方。合同第三条手写补充协议：违约方支付守约方违约金，按房价的20%计算。该合同并对其他事宜进行了约定，内容与就系争房屋签订的买卖居间协议基本一致。
同日，双方签订补充协议，就系争房屋与104室交易事项约定，1.总房价为480万元，其中240万元专项用于解除下列抵押权人的担保债务：1、某某银行本金37万元，不包括律师费、诉讼费、保全费、利息、违约金等其他费用。2.某某公司1本金145万元，不包括律师费、诉讼费、保全费、利息、违约金等其他费用。3.袁xx、洪xx、刘xx、俞x本金及利息50万元。若，实际偿还上述担保债务的金额小于240万元，甲方按240万元承担并在购房款中扣除。上述担保债务的处理费用，包括委托律师费、差旅费、交通费、诉讼费、执行费，甲方同意全权委托乙方处理，根据实际发生的费用结算，在购房款中扣除。
2021年6月30日，孟某签署房屋交接单，言明其名下的系争房屋于该日正式交付给张某1，房内一切物品自该日起与其无关。
张某1就系争房屋与104室房屋的房款支付未作区分，张某1于2021年6月7日至2023年7月10日向孟某及其指定或认可账户付款合计3,134,000元。
又查明，2023年11月9日就系争房屋查询的上海市不动产登记簿信息显示，上有抵押权人某某银行股份有限公司上海市青浦支行于2011年4月7日设立的债权数额为28万元的抵押权；抵押权人某某公司2于2023年7月14日设立的债权数额为172万元的抵押权，并约定“禁止、限制转让”。
双方当事人确认，就104室尚未结算也未有诉讼，两套房屋的房款未作区分。104室后由张某1出售给案外人周某，于2022年1月15日由孟某直接过户给周某。系争房屋简装交付给张某1。
以上事实，由双方当事人的陈述、上海市不动产权证、买卖协议、买卖居间协议、补充协议、支付凭证、上海市不动产登记簿等证据予以证明，并经庭审出证质证属实，本院予以确认。
五、法院观点
（一）关于房屋买卖居间合同是否有效
张某1与孟某就系争房屋签订的买卖居间协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。张某2在两份买卖居间协议及补充协议均有签名，基于张某2与孟某的夫妻关系及交易习惯，张某1主张张某2同为合同相对方并承担买卖居间协议项下的合同义务，于法无悖，本院予以支持。
（二）关于剩余房款应当于何时支付
涉案买卖居间协议仅约定总房款及第一期房款金额，但对于诸如支付相应房款及办理过户的具体时间等重要条款未有明确约定。2023年7月11日孟某提出查封已解除（但实际尚有某某银行28万元抵押尚未涤除）要求协商后续付款事宜时，双方虽对于后续房款如何支付产生争议，但仍存在继续协商履行协议的基础和可能性。
（三）孟某与张某2是否构成违约？是否应当承担违约责任？
孟某未与张某1磋商即径行在系争房屋上又设定172万元的抵押，抵押金额远超张某1应在过户之前支付的房款，至本案诉讼仍未就抵押涤除提出可行解决方案，故系争房屋无法过户、涉案买卖居间协议目的无法实现的主要责任在于孟某，张某1主张解除合同，于法有据，以起诉状副本送达孟某、张某2之日作为买卖居间协议（2023年7月30日）的解除时间。孟某称张某1未按约支付房款存在违约，张某1付款时因未明确每笔款项对应的房号，两套房屋的房款也未作区分，但孟某亦未向张某1提出过系争房屋存在过户前应补足的款项及具体金额，故本院对于孟某的该项意见不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。张某1主张孟某、张某2返还已付房款（包括转为房款的定金），孟某、张某2反诉要求张某1返还房屋的诉讼请求，均于法有据，本院予以支持。张某1与孟某就本案项下的已付房款存在争议，但因104室房屋已完成过户，按照协议约定及通常交易惯例，过户完成后理应支付完毕全部房款，并考虑到无论已付房款计入哪套房屋项下均无损双方权利义务，因此本案中以张某1的已付款扣除104室房屋房款后剩余的444,000元作为系争房屋的已付房款（含定金），孟某、张某2对此应予以返还，张某1若对104室房款金额持有异议，可另案主张。张某1主张孟某、张某2承担的违约金，本院综合合同履行情况、双方的过错程度、实际损失等因素，酌定为10万元。
（四）是否应当支付装修损失？
张某1主张的装修损失，因未提供证据证明，本院对此不予支持。张某1同意支付自合同解除之日起至返还房屋之日止的使用费，本院对此予以确认，并酌定以2,800元/月作为使用费标准。孟某、张某2反诉要求张某1支付违约金及没收定金的请求，并无依据，本院均不予支持。
六、判决结果
1.原告张某1与被告孟某、张某2就上海市青浦区房屋签订的买卖居间协议于2023年7月30日解除；
2.被告孟某、张某2应于本判决生效之日起十日内返还原告张某1房款444,000元（含15万元定金）；
3.被告孟某、张某2应于本判决生效之日起十日内支付原告张某1违约金100,000元；
4.原告张某1的其余诉讼请求不予支持；
5.反诉被告张某1应于本判决生效之日起十日内向反诉原告孟某、张某2返还上海市青浦区房屋；
6.反诉被告张某1应于本判决生效之日起十日内向反诉原告孟某、张某2支付使用费，按2,800元/月的标准，自2023年7月31日起计算至实际返还房屋之日止；
7.反诉原告孟某、张某2的其余反诉请求不予支持。
七、风险分析及规避
（一）房屋买卖合同无效的情形
实务中，在认定房屋买卖合同效力时需要结合当事人的行为能力、意思表示及具体合同条款约定进行综合分析审查，其中，买卖合同无效的情形主要包括以下七种：
1.无民事行为能力人签订的合同无效；
2.行为人与相对人以虚假的意思表示签订的合同无效；
3.违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但该强制性规定不导致民事法律行为无效的除外；
4.违背公序良俗的合同无效；
5.行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同无效；
6.合同中造成对方人身损害或者故意、重大过失造成对方财产损失的免责条款无效；
7.提供格式条款一方不合理免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效。
本案中，双方当事人均为完全民事行为能力人，双方在签订涉案合同过程中意思表示真实，且不存在上述法定的合同无效情形，因此该合同有效。
（二）房屋买卖合同的解除条件
在具体实践中，房屋买卖合同有效的情况下，履行过程中因存在争议无法继续履行的双方可解除合同，具体解除条件如下：
1.协商一致解除；
2.约定的解除条件成就；
3.不可抗力致使合同目的不能实现；
4.在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
5.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
6.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
符合上述解除条件的，自解除合同通知书到达对方当事人时合同即自行解除；未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
（三）购买的房屋因特殊原因无法过户，维权方法
房屋买卖合同签署完毕后因特殊原因无法办理过户手续，买方可以通过预告登记、登记他项权利、增加违约条款、实际占有使用房屋、保管房屋产权证等房屋证件及购房发票等方式规避自身风险。待满足过户条件后及时办理过户，以充分保障自己的合法权益。
（四）房屋买卖合同中未约定过户期限或者期限约定不明确的救济方式
应当遵循诚实信用原则，公平协商处理。双方可就过户期限达成补充协议，无法达成补充协议的，可在符合过户条件时随时要求对方配合，但应当给予一定的准备时间。
（五）房屋买卖合同签订及履行过程中可能存在的风险
1.对于诸如支付相应房款及办理过户的具体时间等重要条款未有明确约定或约定不清，易引发法律风险；
2.房屋买卖合同中对违约责任约定不清楚，导致合同履行陷入僵局；
3.房屋交付和房款支付不对称，后续容易产生违约风险；
4.合同中双方对过户产生的税费承担约定不清，易产生纠纷。
因此，综合上述风险点，在签订房屋买卖合同前应充分考虑卖方的资格，审查其是否为房屋的产权人，了解房屋的实际现状，在合同中约定好付款时间节点以及办理过户的具体时间，对违约责任的承担及具体方式进行明确规定，以充分保障买卖双方的合法权益，避免后续产生不必要的纠纷。
Yu Linbin
职位：专职律师
业务专长：商事合同、房产建筑、公司法、财富管理
